ΜΕΓΑΛΩΝΕΙ Η ΖΗΤΗΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΕΚΤΟΣ ΚΕΝΤΡΟΥ ΜΑΓΑΖΙΑ
Στο… ταβάνι τα ενοίκια και στα εμπορικά καταστήματα
Σε ισχυρή άνοδο βρίσκονται τα ενοίκια στα εμπορικά καταστήματα που τροφοδοτείται από την ισχυρή ζήτηση, από τις μεγάλες αλυσίδες και την αισιοδοξία των ιδιοκτητών. Στον αντίποδα, οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις που βλέπουν τις ανελαστικές δαπάνες τους να μεγαλώνουν, χωρίς αυτό να καλύπτεται από ανάλογη αύξηση των εσόδων. Οι έμποροι επισημαίνουν πως οι αυξήσεις φτάνουν έως και το 30% μετά την πανδημία και, στα παραδείγματα που δίνουν, αυτό μεταφράζεται έως και 500 ευρώ περισσότερα κάθε μήνα, ανάλογα με το κατάστημα και τον δρόμο. Πολλοί που αναζητούν νέα καταστήματα επιλέγουν νέους, ανερχόμενους εμπορικούς δρόμους, ακόμα και πιο μακριά από τις παραδοσιακές μεγάλες αγορές, όπου τα ενοίκια είναι πιο λογικά. Σημαντικό ρόλο σε αυτό έχει διαδραματίσει το γεγονός πως αυξάνονται συνεχώς οι διαδικτυακές πωλήσεις. Για κάποια μοντέλα επιχειρήσεων, η βιτρίνα έχει πλέον λιγότερη σημασία.
Σύμφωνα με τους μεσίτες, φέτος η άνοδος τιμών ενοικίων θα κλείσει κοντά στο 5-6%, ενώ τα τελευταία στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος φτάνουν μέχρι το β’ τρίμηνο του 2024 και δείχνουν ότι υπάρχει αύξηση τιμών 16,6% την τριετία 2022-2024 για το σύνολο της χώρας. Μόνο το 2024 η άνοδος της μέσης τιμής μισθώματος ήταν στο 6,4%.
Η τάση της τριετίας δείχνει ότι τη μεγαλύτερη αύξηση μισθωμάτων έχει η Θεσσαλονίκη, λόγω και των προσδοκιών που έφεραν οι νέες υποδομές, με άνοδο 19,9%, ακολουθεί η Αθήνα με + 16,4% και μετά τα καταστήματα της υπόλοιπης Ελλάδας με + 16,1%.
Δύο κόσμοι
Μπορεί τα στοιχεία να μετρούν το σύνολο της αγοράς των εμπορικών μισθωμάτων, αλλά υπάρχει σημαντική διάκριση ανάμεσα στους παραδοσιακούς, μεγάλους εμπορικούς δρόμους και όλη την υπόλοιπη αγορά.
Από τη μία πλευρά, υπάρχουν τα εξαιρετικά υψηλά ενοίκια της Ερμού, της Τσιμισκή και της Γλυφάδας, που, αν και έχουν μεγάλεςτιμές σε ευρώ, οι μεσίτες επισημαίνουν ότι έχουν βρει «ταβάνι» τα τελευταία χρόνια και παραμένουν περίπου στα ίδια επίπεδα την τελευταία τριετία, με αυξήσεις μικρότερες του μέσου όρου της χώρας. Παράδειγμα τα «prime rents» της Τσιμισκή παρέμειναν «παγωμένα» στα 160 ευρώ τη διετία 2024-2025, η αγορά της Κηφισιάς έχει μείνει στάσιμη στα 110 ευρώ από το 2021, ενώ είχε ήδη υποχωρήσει από τα 115 ευρώ προ πανδημίας (2019) και το κέντρο της Γλυφάδας έχει ρυθμό αύξησης περίπου 3,3% ανά έτος, πολύ μικρότερο από το 5-6% που ανεβαίνει το σύνολο της αγοράς. Μεγάλες τιμές, μικρότερες ποσοστιαίες αυξήσεις.
Από την άλλη πλευρά, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών εντοπίζονται στους άλλους εμπορικούς δρόμους, κάποιοι από αυτούς αναπτύσσονται για πρώτη φορά και άλλοι έχουν κάνει δυναμικό comeback μετά την ερήμωση, την περίοδο της κρίσης. Εκεί οι αυξήσεις είναι σημαντικά μεγαλύτερες και σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν και το 8-9%. Σε αυτήν την κατηγορία εντάσσονται η Πατησίων στην Αθήνα, η πλατεία Εθνικής Αντιστάσεως και η Ελευθερίου Βενιζέλου στην Ηλιούπολη, η Σωτήρος Διός στον Πειραιά, η Φιλολάου στο Παγκράτι, η Ηρακλείου στη Νέα Ιωνία και η Ελευθερίου Βενιζέλου της Καλλιθέας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η σημαντική άνοδος τιμών που υπάρχει στο κέντρο της Αθήνας, στη Φωκίωνος Νέγρη, που πλέον για ένα πολύ μικρό ισόγειο 35 τ.μ. οι τιμές ξεκινούν από 700 ευρώ τον μήνα (αν έχει πρόσοψη στον πεζόδρομο) και γρήγορα σκαρφαλώνουν έως και τις 4.000 ευρώ για κατάστημα 317 τετραγωνικών μέτρων. Υπάρχουν αρκετές φθηνότερες επιλογές στα πέριξ του πεζοδρόμου και οριακά ακριβότερες επί της πλατείας Κυψέλης. Το παράδειγμα της Κυψέλης έχει ιδιαίτερη αξία, γιατί δείχνει την άνοδο τιμών, μετά την επιστροφή της ζήτησης για καταστήματα στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα.
Θεσσαλονίκη
Την ανηφόρα έχουν πάρει και τα ενοίκια της Θεσσαλονίκης, με νέες υποδομές, όπως το μετρό, να τροφοδοτούν τις υψηλότερες απαιτήσεις των ιδιοκτητών. Σύμφωνα με έρευνες μεγάλων μεσιτικών γραφείων, το μέσο ενοίκιο έχει αυξηθεί κατά σχεδόν 14,3% στην Τσιμισκή από το 2019, ενώ και στους μικρότερους εμπορικούς δρόμους καταγράφονται μικρότερες αλλά σημαντικές αυξήσεις. Στην Τούμπα, για ένα μέσο κατάστημα 80-90 τ.μ. τα ζητούμενα ενοίκια είναι από 500 έως 650 ευρώ, όπως και στην περιοχή Χαριλάου. Οι τιμές «τσιμπάνε» προς τα 700 ευρώ, σε Αμπελοκήπους και Νεάπολη. Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι το μέσο μίσθωμα αυξήθηκε κατά 16,1% την τριετία 2019-2024 και αυτό, σύμφωνα με τους εμπόρους, οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στις προσδοκίες που γέννησε η κατασκευή του μετρό. Πάντως, αν και η μέση τιμή μισθωμάτων έχει ανέβει, πολλά καταστήματα παραμένουν κλειστά. Οι έμποροι της πόλης εξηγούν πως, αν και υπάρχουν περιπτώσεις που ζητούν ακόμα και διπλό ενοίκιο σε σχέση με πριν από δύο χρόνια, δεν υπάρχει κάποιος να το δώσει και έχουν αυξηθεί τα κλειστά καταστήματα. Η τόνωση της αγοράς από το μετρό δεν γίνεται από τη μία μέρα στην άλλη και, σύμφωνα με τους ειδικούς, η αγορά παραμένει σε μεταβατικό στάδιο. Οι μεσίτες εξηγούν πως θα επιστρέψει η ισορροπία και το φαινόμενο των κλειστών καταστημάτων από Εγνατία έως Mnτροπόλεως, ακόμα και Τσιμισκή, είναι παροδικό.
Πάτρα
Σε άνοδο βρίσκονται και τα ενοίκια καταστημάτων στην Πάτρα, όμως με σημαντικές διαφορές από περιοχή σε περιοχή. «Prime rents» στο κέντρο της πόλης έχουν «ταβάνι» τα 58,46 ευρώ, ανά τετραγωνικό, τον μήνα, με παράδειγμα κατάστημα 65 τ.μ. που προσφέρεται με ενοίκιο 3.800 ευρώ. Στις αγγελίες, τα περισσότερα κεντρικά καταστήματα τιμολογούνται περί τα 28-33 ευρώ/τ.μ. , όπως κατάστημα 90 τ.μ. στο κέντρο με ενοίκιο 3.000 ευρώ. Προς Παντοκράτορος τα ενοίκια πέφτουν στα 20 ευρώ/τ.μ. και υπάρχουν αγγελίες για 60 τ.μ. προς 1.200 ευρώ ή 30 τ.μ. προς 600 ευρώ. Οσο απομακρύνεται κανείς από το κέντρο τα ενοίκια πέφτουν, όμως υπάρχουν και φθηνότερες επιλογές κοντά στην αγορά, κυρίως παλαιά καταστήματα που έχουν μείνει καιρό κλειστά και χρήζουν ανακαίνισης.
Το πλαφόν και η ζήτηση
Το 2025 ισχύει το πλαφόν 3%στις αυξήσεις ενοικίων επαγγελματικών ακινήτων, όπως γραφεία, καταστήματα και αποθήκες. Αυτό, όμως, ισχύει για τις ήδη υπάρχουσες μισθώσεις. Οταν ένας επιχειρηματίας αναζητά νέο χώρο, όλα είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης. Αυτήν την περίοδο, η ζήτηση είναι μεγάλη, όμως η προσφορά για κατάστημα σε κάποιο από τα αναδυόμενα εμπορικά κέντρα είναι μικρή και τα ενοίκια έχουν πάρει την ανηφόρα.
