Στο μικροσκόπιο του ενδιαφέροντος επανέρχονται οι μικροί γραφειακοί χώροι, οδηγώντας σε νέο επενδυτικό κύμα με πρωταγωνιστές τις κατασκευαστικές εταιρείες. Την ίδια στιγμή, αυξάνεται το ενδιαφέρον για γραφεία στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά, τα οποία για πολλά χρόνια παρέμεναν στα αζήτητα, τοποθετώντας μάλιστα στην πρώτη γραμμή της ζήτησης παλαιά γραφεία που χρήζουν ανακαίνισης.
Εως το 2027 αναμένεται να παραδοθούν 245.000 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων στην ευρύτερη περιοχή του λεκανοπεδίου της Αττικής, αναφέρουν από την Proprius, εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων και εκπροσώπου στην Ελλάδα του ομίλου Cushman & Wakefield. Αξιοσημείωτο είναι ότι τα 125.000 τ.μ., δηλαδή σχεδόν το 50%, έχουν ήδη μισθωθεί. Εν μέσω διάθεσης νεόδμητων γραφειακών χώρων, ανοδική καταγράφεται και η πορεία των μισθωμάτων για γραφεία περασμένων δεκαετιών στην Αττική το πρώτο τρίμηνο του 2025, συγκριτικά με τον προηγούμενο χρόνο.
« Ηρθε η ώρα των γραφείων», αναφέρει παράγοντας της αγοράς, με αφορμή την αυξημένη ζήτηση για παλαιά γραφεία σε Αθήνα και Πειραιά και τη στοχευμένη οικοδομική δραστηριότητα. Είτε πρόκειται για οικοδομές με αποκλειστική δραστηριότητα τη δημιουργία γραφειακών χώρων είτε για οικοδομές σύνθετης κατασκευής, οι οποίες συνδυάζουν την οικιστική και την επαγγελματική στέγη, οι νέοι γραφειακοί χώροι που δημιουργούνται είναι πολλοί και έτοιμοι να ικανοποιήσουν τις εξατομικευμένες ανάγκες επαγγελματιών και εταιρειών.
Εως το 2027 αναμένεται να παραδοθούν 245.000 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων στην ευρύτερη περιοχή του λεκανοπεδίου της Αττικής. Τα 125.000 τ.μ., δηλαδή σχεδόν το 50%, έχουν ήδη μισθωθεί
Σύγχρονοι εργασιακοί χώροι
Οι κατασκευαστικές εταιρείες επιδιώκουν να καλύψουν τη διπλή ανάγκη για οικιστική και επαγγελματική στέγη, γι ‘ αυτό και στρέφονται στην ανέγερση κτιρίων που μοιράζουν τα τετραγωνικά τους σε κατοικίες και γραφεία. Σε αυτή την κατηγορία ανήκει το Ardittos House, ένα κτίριο κατοικιών και γραφείων στο Μετς, συνολικής επιφάνειας 4.300 τ.μ., που σχεδόν ολοκληρώθηκε πρόσφατα. Το κτίριο αποτελείται από τρεις ορόφους κατοικιών, ισόγειο και ημιώροφο με σύγχρονους γραφειακούς χώρους, καθώς και δύο υπόγεια με θέσεις στάθμευσης, ιδιοκτησίας της Noval Property. Αντίστοιχο έργο της ίδιας εταιρείας, στην οδό Πειραιώς, προβλέπει την ανάπτυξη γραφειακών χώρων σε ακίνητο που οδεύει προς αξιοποίηση, αρχής γενομένης από το 2028. Στην παρούσα φάση βρίσκεται στο στάδιο μελέτης και αδειών, έχοντας ήδη ενταχθεί στο καθεστώς ταχείας αδειοδότησης των στρατηγικών επενδύσεων.
Ειδικότερα, επί της οδού Πειραιώς 248-252, θα αναπτυχθεί ένα σύνθετο οικοδόμημα, με γραφεία, διαμερίσματα και ξενοδοχείο, ενώ σχεδιάζονται επίσης και χρήσεις πολιτισμού, ώστε να αναδειχθεί η βιομηχανική κληρονομιά του ακινήτου, όπως έχουν δηλώσει από την εταιρεία .
Μετατροπή εμπορικού κέντρου
Στην προσπάθειά τους να καλύψουν τις αυξημένες ανάγκες για γραφεία λίγων τετραγωνικών μέτρων, που απευθύνονται σε μεμονωμένους επαγγελματίες ή μικρομεσαίες εταιρείες, οι κατασκευαστικές εταιρείες στρέφονται και σε εναλλακτικές λύσεις. Σε αυτή την κατηγορία ανήκει και το έργο της μετατροπής του πρώην εμπορικού κέντρου Ιμέρας, στη λεωφόρο Βουλιαγμένης στο ύψος της Αργυρούπολης, σε γραφεία . Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα της DKG Development, στην οποία περιήλθε το ακίνητο έπειτα από διαγωνιστική διαδικασία μακροχρόνιας μίσθωσης του δήμου Αργυρούπολης- Ελληνικού, το έργο θα ολοκληρωθεί το 2025. Με αφορμή τη νέα επένδυση, η εταιρεία που θα ανακατασκευάσει το κτίριο ανακοίνωσε επίσης συνεργασία με τον παγκόσμιο ηγέτη στη διαχείριση γραφειακών χώρων IWG, ο οποίος θα αναλάβει τη διαχείριση του πολυώροφου αυτού κτιρίου .
Αναβάθμιση
Η αναβάθμιση κτιρίου γραφείων επί της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας στο κέντρο της Αθήνας από την Trastor επιδεικνύει τη δυναμική της ζήτησης για σύγχρονους γραφειακούς χώρους, όχι απαραίτητα πολλών τετραγωνικών μέτρων, σε κεντρικό σημείο της Αττικής. Αυτό συμβαίνει καθώς οι μισθωτές αναζητούν γραφεία που εξυπηρετούνται από τα μέσα μαζικής μεταφοράς και κυρίως από το μετρό.
Οι ειδικοί της αγοράς τονίζουν ότι η λεωφόρος Κηφισίας στο ύψος του Αμαρουσίου θα αποτελέσει τη νέα γειτονιά γραφείων, καθώς πέριξ της περιοχής κατασκευάζονται σύγχρονοι γραφειακοί χώροι. Πολλοί απ’ αυτούς ωστόσο απευθύνονται σε μεγάλες εταιρείες, που αναζητούν χώρους για να στεγάσουν τον μεγάλο αριθμό των εργαζομένων τους.
Ζήτηση για μισθώματα
Εστιάζοντας στα μικρά γραφεία και στον αναβαθμισμένο ρόλο που σταδιακά αποκτούν όλο και περισσότερο, αυτό που αξίζει προσοχής είναι η ζήτηση για γραφεία περασμένων δεκαετιών στην Αττική και το ανοδικό ενδιαφέρον για την περιοχή του Πειραιά. Η αυξημένη ζήτηση με τη σειρά της οδηγεί σε ανοδική πορεία και τα μισθώματά τους.
Σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis, διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια σε έξι τουλάχιστον περιοχές της Αθήνας, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν την εντυπωσιακή μέση άνοδο 65,5%. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με όσα τονίζονται στην ίδια μελέτη, τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος, την ώρα που τα ελάχιστα νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, μέχρι και 35 ευρώ το τ.μ. τον μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
Αλλάζουν οι κανόνες
Σύμφωνα με την ίδια πηγή, τα τελευταία χρόνια καταγράφονται εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξαρτήτως θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 35 ευρώ το τ.μ. τον μήνα.
Την ανάγκη αυτή έρχεται να καλύψει η αύξηση του νεόδμητου αποθέματος στα βόρεια προάστια από εταιρείες και projects όπως η Noval, η PwC, το ΤΕΕ, τα Αηδονάκια, τα οποία έρχονται τα επόμενα χρόνια, ενώ ανοδικό ενδιαφέρον υπάρχει και για την περιοχή του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω του μετρό και των έργων που έγιναν αλλά και αυτών που θα γίνουν.
Περιοχές
Αυξάνεται το ενδιαφέρον για γραφεία στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά, τα οποία για πολλά χρόνια παρέμεναν στα αζήτητα, τοποθετώντας μάλιστα στην πρώτη γραμμή της ζήτησης παλαιά γραφεία που χρήζουν ανακαίνισης
Δεύτερη ευκαιρία
Νέες επενδύσεις πραγματοποιούνται σε μικρά γραφεία στο κέντρο των Αθηνών, όπου παρατηρείται αυξημένη ζήτηση, καθώς το γραφειακό απόθεμα είναι ιδιαίτερα περιορισμένο. Αυτό συνέβη επειδή η ζήτηση για γραφεία στα χρόνια της οικονομικής και υγειονομικής κρίσης είχε ατονήσει, ενώ την ίδια στιγμή αυξανόταν το ενδιαφέρον για νέα τουριστικά καταλύματα, τα οποία προέκυψαν από τη μετατροπή παλαιών γραφείων σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Σχετική έρευνα αποδίδει την έλλειψη γραφείων στο κέντρο της Αθήνας στον αυξανόμενο αριθμό παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα, καθώς οι ιδιοκτήτες τους εκτιμούν ότι η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προσώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα Golden Visa ευνοεί αυτή τη μετατροπή.
Τάση
Παράλληλα, καταγράφεται σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
Χαρακτηριστικό είναι ότι τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι και ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας με 18 ευρώ το τ.μ. τον μήνα, ενώ ακολουθεί ο άξονας της λεωφόρου Βουλιαγμένης με 13,90 ευρώ το τ.μ., ο άξονας της λεωφόρου Μεσογείων με 10,9 ευρώ το τ.μ. και τέλος ο άξονας της λεωφόρου Συγγρού με 10,44 ευρώ το τ.μ. τον μήνα.
Θετικές προοπτικές
Τις προσδοκίες για την αγορά γραφείων περιγράφει σε σχετική έρευνα η Cushman Wakefield Proprius, σύμφωνα με την οποία η ζήτηση για όλα τα είδη των επαγγελματικών ακινήτων ήταν έντονη από το 2024. Η έρευνα διαπιστώνει ότι η δραστηριότητα των επενδυτών καταγράφεται αυξημένη κατά 15% το πρώτο εξάμηνο του 2024, σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2023, ενώ τη δυναμική της διατηρεί και το 2025.
Η Cushman Wakefield Proprius εξαίρει τους γραφειακούς χώρους, τονίζοντας ότι οι τομείς των γραφείων και ξενοδοχειακών ακινήτων είναι εκείνοι στους οποίους παρατηρήθηκε η μεγαλύτερη δραστηριότητα, απορροφώντας συνολικά πάνω από το 70% του όγκου συναλλαγών. Οι, δε, συναλλαγές προσεγγίζουν τα 280 εκατ. ευρώ στα γραφεία στα ίδια περίπου επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, ενώ το ενδιαφέρον που ήδη εκδηλώνεται στην τρέχουσα χρήση προμηνύει την ανοδική τάση της επόμενης περιόδου.
Οπως στο Μιλάνο
Οι εταιρείες που αναλαμβάνουν την ανακατασκευή των κτιρίων δίνουν έμφαση σε πολλά σημεία, κυρίως όμως στη λειτουργικότητα, στην αισθητική και στο θέμα της αειφορίας. Εταιρεία που ανέλαβε την αρχιτεκτονική μελέτη για ανακαίνιση και επαναχρησιμοποίηση υφιστάμενου κτιρίου γραφείων επί των οδών Βερανζέρου και 3ης Σεπτεμβρίου, στο κέντρο της Αθήνας, δίνει το παράδειγμα του Μιλάνου ως αρχιτεκτονικής πρότασης για τη σύγχρονη εποχή. Στα κύρια χαρακτηριστικά της «αρχιτεκτονικής Μιλάνου», όπως σχολιάζουν παράγοντες της αγοράς, προβλέπονται φυτευμένα μπαλκόνια και κατακόρυφοι κήποι ως το πλέον κατάλληλο εργασιακό περιβάλλον στη σύγχρονη εποχή, σε αντίθεση με τα γυάλινα κτίρια στο Ντουμπάι, τα οποία χαρακτηρίζονται ως ενεργειακά αναποτελεσματικά και ακατάλληλα για τις κλιματολογικές συνθήκες της Αθήνας.
Μιλώντας πιο στοχευμένα για το κτίριο της οδού Βερανζέρου, από την εταιρεία ανέφεραν χαρακτηριστικά ότι σκοπός του έργου είναι ο εκσυγχρονισμός, η αισθητική, λειτουργική και ενεργειακή αναβάθμιση του δεκαώροφου αυτού κτιρίου, συμβατικής κατασκευής της δεκαετίας του ’60. Προς αυτή την κατεύθυνση, βάσει αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, το κτίριο διατηρεί την αρχική του χρήση με καταστήματα στο ισόγειο και γραφειακούς χώρους στους άνω ορόφους, πλήρως προσαρμοσμένο πλέον στις απαιτήσεις της σύγχρονης εποχής, ενώ εσωτερικά πραγματοποιήθηκε καθολικός ανασχεδιασμός.
